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      物業管理服務合同的內容


        物業管理服務合同是規范物業管理服務各當事人之間權利和義務關系的文件。
        通常,物業服務合同的主要內容如下。
         (1)總則。總則是對物業管理服務合同的總的說明。總則中,一般應當載明下列主要內容。
        ①合同當事人,包括委托方(一般簡稱為甲方)和受托方(一般簡稱為乙方)的名稱、住所和其他簡要情況介紹。
        ②簽訂本物業服務合同的依據,即主要依據哪些法律法規和政策規定。
        ③委托物業的基本情況,包括物業的建成年月、類型、功能布局、坐落、四至、占地面積和建筑面積概況等。
        (2)委托管理事項。委托管理事項,也就是具體負責哪些方面的具體內容,有哪些管理畫任務等。委托管理事項主要闡述管理項目的性質、管理項目由哪幾部分組成等。
      一般來說,物業委托管理的管理事項應主要有以下若干內容。
        ①建筑物本體建筑的維修養護與更新改造。
        ②物業公用設備、設施(如公用照明、中央空調的使用管理、維修、養護和更新。
        ③物業區域內市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的使用管理、維修、養護與更新。
        ④附屬配套建筑和設施,包括商業網點等的維修、養護與管理。
        ⑤環境衛生管理與服務。
        ⑥安全管理與服務(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。
        ⑦物業檔案資料管理。
        ⑧環境的美化與綠化管理,如公共綠地、花木、建筑小品等的養護、營造與管理。
        ⑨供暖管理。
        ⑩社區文化建設。
        (3)管理服務費用。物業服務合同中的管理費用應主要包括如下內容。
        ①管理費用的構成,即物業管理服務費用包括哪些項目。
        ②管理費用的標準,即每個收費項目收費的標準。
        ③管理費用的總額,即合計每建筑面積或每戶每月(或每年)應繳納的費用總計。
        ④管理費用的繳納方式與時間,即是按年繳納,按季繳納,還是按月繳納;是分別還是匯總繳納;繳納的日期等。
        ⑤管理費用的結算,即繳納的費用以人民幣結算,還是以某一種外幣結算。
         ⑥管理費標準的調整規定,即管理費調整的辦法與依據等。
        ⑦逾期繳納管理費用的處理辦法,如處罰標準與額度等。
        ⑧專項服務和特約服務收費的標準。
        ⑨公共設備維修基金的管理辦法等。
        (4)合同雙方的權利與義務。不同的物業,其物業管理的項目和具體的內容也不同,物業管理服務的需求和雙方的權利與義務也不可能完全一致。所以,對于不同類型的物業,合同雙方都要根據該物業的性質和特點,在物業服務合同中制訂出有針對性的、適宜的權利與義務關系。
        (5)管理服務質量。明確物業管理服務的要求和標準,對于合同雙方來說都是有益無害的。它既有利于物業管理企業提高管理效率和管理水平,從而增強市場競爭力,也有利于業主做到心中有數,針對明確的監督參考標準,更好地實施對物業管理企業的監督、檢查。
        (6)合同期限。合同期限是指當事人履行合同和接受履行的時間。物業服務合同期限一般應根據各地的實踐經驗以及具體的實際情況而定,但一定要明確合同的起止時間。當然,這個起止時間一定要具體。實際中經常規定到某日的24時止。另外,還要規定管理合同終止時物業及物業資料如何交接等問題。
        (7)違約責任。所謂違約責任,是指合同一方或雙方當事人違反合同規定的義務,依照法律規定或合同約定由過錯一方當事人所應承擔的以經濟補償為內容的責任。違約責任應盡可能制訂得具體明確。
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